Mając duże mieszkanie, możesz zdecydować się albo na wynajem całego lokalu jednemu klientowi, albo na zaoferowanie większej liczbie lokatorów opcji najmu poszczególnych pokojów. Kiedy lepszym rozwiązaniem jest wynajmowanie poszczególnych pomieszczeń wielu lokatorom? Czy takie działanie jest bardziej opłacalne od wynajmu całej nieruchomości jednemu klientowi?
Wynajem mieszkania na pokoje
Wynajem pokojów w mieszkaniu lub w domu może być atrakcyjnym sposobem na osiągnięcie zadowalającej stopy zwrotu z inwestycji. Na czym to polega? Otóż w takim przypadku każdy z lokatorów ma do dyspozycji jedno pomieszczenie, w którym trzyma rzeczy prywatne, śpi i głównie spędza czas, kiedy jest w mieszkaniu. Dodatkowo jednak ma również prawo do korzystania z części wspólnej – łazienki, kuchni i ewentualnych innych pomieszczeń. Czy to jest rozwiązanie, które sprawdzi się w przypadku Twojej inwestycji? Musisz sobie przede wszystkim udzielić odpowiedzi na pytanie, do kogo kierujesz ofertę. Pracownika na dobrze płatnym stanowisku bądź właściciela biznesu, który dużo zarabia nie zainteresuje wynajem mieszkania na pokoje. Na taką opcję nie zdecyduje się raczej rodzina z dziećmi, natomiast na pewno jest to propozycja godna uwagi dla studentów, pracowników z zagranicy, czy też części singli.
Głównymi odbiorcami najmu pokojów są przede wszystkim studenci. Wynajem całego mieszkania, nawet jeśli jest to tylko kawalerka, może wiązać się ze zbyt wysokim kosztem. Wielu takich klientów świadomie wybiera wynajem pokoju. Jest to dla nich najlepsza decyzja ze względów finansowych. Możesz zdecydować się na jedno pomieszczenie dzielone z współlokatorem. W tym przypadku kluczowym argumentem, który przemawia za takim wyborem jest oszczędność pieniędzy. Rozwiązanie to ma dużą wadę – niektóre przestrzenie są wspólne. Trzeba porozumieć się odnośnie sprzątania oraz zakupu środków czystości. Ogromna zaletą takiej formy wynajmu jest oszczędność finansowa dla studenta. Młodzi ludzie mogą również znaleźć zakwaterowanie w akademiku jest to opcja dla mniej wymagających. Wadą tego wynajmu jest łazienka najczęściej dzielona na kilka pokoi. Korzystać z niej może wiele osób, co stanowi duży dyskomfort dla wymagających. Studenci, którzy cenią sobie większy komfort i prywatność chętniej wybiorą pokój niż akademik.
Dlaczego wynajem mieszkania na pokoje jest bardziej opłacalny?
Wynajem mieszkania na pokoje może być bardziej korzystny niż wynajem całego mieszkania. Całe mieszkanie możemy podzielić podczas remontu na pokoje. Każdy z nich powinien mieć okno. Jest to dobre rozwiązanie, jeśli kierujemy ofertę do studentów czy pracowników, którzy przyjechali do Polski w celach zarobkowych. Po pierwsze, jeśli jesteś właścicielem takiej nieruchomości w Trójmieście, to większą kwotę poza sezonem możesz uzyskać w mniej atrakcyjnie turystycznie lokalizacji, wynajmując poszczególne pokoje niż cały lokal. Oczywiście zakładając, że znajdziesz klientów na wszystkie pomieszczenia. Natomiast z punktu widzenia najemcy zaletą wynajęcia pokoju jest wspomniana oszczędność w stosunku do wyboru całego mieszkania. Jeśli zamierzasz zainwestować w mieszkanie, które chcesz wynajmować na pokoje, to z góry powinieneś się nastawić na nieruchomość, która składa się z co najmniej dwóch pomieszczeń i odrębnej kuchni – nie aneksu. Dobry plan to podstawa. Oczywiście taka forma udostępnienia lokalu nie jest pozbawiona wad – wymaga znalezienia wielu najemców, zawarcia z nimi wszystkimi umów, a możliwa jest również spora rotacja wśród lokatorów. Inwestycja w wynajem na pokoje najbardziej opłacalna jest w przypadku nieruchomości składających się z co najmniej 3 pomieszczeń. Oczywiście kluczowe jest również znalezienie odpowiedniego lokalu, który spełnia oczekiwania studentów.
Jak przygotować mieszkanie do wynajmu?
Pierwszym krokiem do zarabiania na wynajmie pokojów jest inwestycja w odpowiednią nieruchomość. Wiesz już, że najbardziej opłaca się kupić mieszkanie składające się z trzech pokojów. Jeśli[MP1] kierujesz ofertę do studentów, to powinieneś przede wszystkim postawić na nieruchomości, które znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie uczelni. Dlaczego? Choćby ze względu na oszczędność czasu. Weź pod uwagę, że w okolicach szkół wyższych znajduje się najczęściej wszystko to, czego student potrzebuje na co dzień – biblioteka, punkty ksero, lokale rozrywkowe, restauracje i nie tylko. Zatem dojazdy do tego miejsca musiałyby się odbywać więcej niż raz dziennie. Często studenci mają również długie przerwy pomiędzy zajęciami – mając pokój w mieszkaniu w okolicy uczelni, mogą w tym czasie do niego wrócić. To wygodne rozwiązanie.
Wymagania żaków odnośnie standardu mogą nie być duże, ale powinieneś zapewnić im niezbędne rozwiązania, a sama nieruchomość także musi spełniać pewne założenia. Po pierwsze obowiązkowo musi to być mieszkania rozkładowe, tzn. nieprzechodnie. Nie może być tak, że wejście do pokoju jednego najemcy wymaga przejścia przez pomieszczenie drugiego. Pokój przeznaczony dla jednej osoby powinien mieć minimum 8 metrów kwadratowych, natomiast takie, które mają kilkanaście metrów powierzchni możesz już wynajmować jako przestrzeń dla par. Jedna łazienka powinna przypadać na maksymalnie 4-6 osób, przy czym warto, aby owa łazienka i toaleta znajdowały się w odrębnych pomieszczeniach, dzięki czemu lokator, który bierze prysznic, nie będzie blokował możliwości skorzystania z tego pomieszczenia przez kilkadziesiąt minut. Bogatsi, bardziej wymagający studenci z przyjemnością wynajmą kawalerkę.
Kuchnia powinna być obowiązkowo wyposażona w wiele szafek i najlepiej, aby były one zamykane. Każdy z lokatorów potrzebować będzie najprawdopodobniej własnej, w której będzie trzymać produkty spożywcze. Jednocześnie ważne, aby wolnej przestrzeni było na tyle dużo, aby wszyscy lokatorzy mogli w tym samym czasie przygotować i spożyć posiłek. Oczywiście w lokalu musi się znajdować duża lodówka – z odrębną półką dla każdego mieszkańca.
Najlepiej, aby podłoga w przedpokoju była wyłożona płytkami, co umożliwi łatwiejsze utrzymanie tego pomieszczenia w czystości. Jeśli warunki na to pozwalają, to warto, aby w każdym pokoju znajdował się czajnik i niewielki blat roboczy. Studenci docenią biurko, nawet jeśli będzie bardzo proste. Należy pamiętać również o innych elementach wyposażenia, takich jak pralka, kuchenka, mikrofalówka, żelazko i deska do prasowania czy też mop. Ponadto potrzebne są naczynia i garnki, oraz sztućce.
Każdy pokój musi obowiązkowo mieć zamykane na klucz drzwi. Wyposażenie ich nie musi być nowoczesne i z górnej półki – im mniej rzeczy żak będzie miał w lokalu, tym lepiej. Poza biurkiem w pomieszczeniu powinno się znaleźć oczywiście łóżko, krzesło, regał i szafa. Dla studenta niezbędny jest również dostęp do szybkiego Internetu. Tak przygotowane mieszkanie powinno cieszyć się zainteresowaniem żaków.
Umowa z lokatorami
Oczywiście ze wszystkimi klientami musisz zawrzeć umowę najmu pokoju. Nie jest jednak tak, że w każdym przypadku te warunki muszą być identyczne. Ze względu na różnice w metrażu pomieszczeń poszczególni najemcy mogą płacić czynsz w różnej wysokości. Umowa wynajmu pokoju obowiązkowo musi być zawarta na piśmie i podpisana przez wynajmującego i najemcę. Powinna ona być szczegółowa i obejmować takie kwestie jak:
- Stan faktyczny lokalu.
- Wysokość miesięcznego czynszu i kaucji zwrotnej.
- Prawa i obowiązki lokatorów, a w tym np. zakaz palenia w mieszkaniu. Należy również określić, kto zajmuje się naprawami, usterkami, a jeśli odpowiedzialny jest za to właściciel nieruchomości, to w jakim czasie powinien dokonać zmian.
- I inne.
Pamiętaj o dokładnym opisaniu wyposażenia lokalu, łącznie z dokumentacją zdjęciową. To uchroni Cię przed sytuacjami, w których najemca ewidentnie doprowadzi do szkód w nieruchomości i nie będzie chciał ponieść za to odpowiedzialności. Wymień w umowie wszystkie elementy wyposażenia i opisz ich stan. To bardzo ważny krok, jeśli chcesz zabezpieczyć się przed utratą tych elementów. Warto wymagać ubezpieczenia OC najemcy od przyszłego lokatora.
Jak znaleźć wynajmujących?
Pisząc o grupie docelowej pokojów na wynajem, wspominamy przede wszystkim o studentach, ale nie tylko oni mogą być Twoimi klientami. Zainteresowani takimi lokalami są również single czy też osoby, które przyjeżdżają do danego miasta do pracy i chcą jak najwięcej zarobić. Jest to częsty krok w przypadku wybierających Polskę jako cel emigracji zarobkowej. Najczęściej jednak takie lokale rzeczywiście wynajmują studenci. Gdzie ich szukać? Wystarczy, że skorzystasz z serwisów ogłoszeniowych i popularnych portali społecznościowych, takich jak Facebook, OLX, na których znajdziesz grupy skupiające m.in. osoby, które szukają wolnych pokojów.
Pamiętaj, że kluczowa jest weryfikacja najemcy – dzięki temu możesz uniknąć potencjalnych problemów. Kim jest idealny klient? Optymalnie, jeśli znajdziesz studenta pierwszego roku wymagającego kierunku, który jest niepalący i niepijący. Dlaczego? Po pierwsze: Często bywa tak, że czynsz za niego płacą rodzice. Warto sprawdzić zaświadczenie o ich dochodach, aby zmniejszyć ryzyko problemów ze ściągalnością opłat. Po drugie: student trudnego kierunku będzie musiał poświęcać dużo czasu na naukę, to ogranicza ryzyko organizowania częstych imprez i zakłócania spokoju. Po trzecie: niepalący żak to brak problemów z zapachem, który pozostaje w mieszkaniu, w którym się pali. Oczywiście ustalenie tego, czy dana osoba jest niepijąca lub niepaląca jest co najmniej trudne, ale jak najbardziej warto zadać o to pytanie.
Jak rozliczać opłaty w przypadku wynajmu na pokoje?
Bardzo ważną kwestią dotyczącą umowy najmu pokoju dla studenta jest ustalenie sposobu rozliczania mediów. Nie ma przecież opomiarowania poszczególnych pomieszczeń, a ponadto trudno byłoby ustalić, ile poszczególni lokatorzy wykorzystują np. energii elektrycznej czy gazu do przygotowywania posiłków. W takim przypadku powinieneś określić zasady rozliczania mediów i praktykować je w przypadku wszystkich umów. Możesz zaproponować rozłożenie kosztów eksploatacyjnych na wszystkich lokatorów po równo bądź na liczbę pomieszczeń. To drugie rozwiązanie ma zastosowanie wówczas, gdy oferujesz nie tylko pokoje jednoosobowe. W umowie powinieneś również uwzględnić sytuację, w której nie wszystkie pomieszczenia będą zajęte. Wówczas opłaty za media powinny być podzielone solidarnie przez wszystkich najemców lub taką liczbę pokojów, które są rzeczywiście użytkowane.
