Decydując się na wynajem mieszkania, powinieneś jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy. Jednym ze sposobów na to jest kaucja zwrotna. Mogłeś się z nią spotkać przy wielu różnych okazjach – w przypadku umów o najem nieruchomości jest ona standardem. Co warto o niej wiedzieć, ile może ona wynosić i kiedy może nie być zwrócona korzystającemu z lokalu, który ją wpłacił?
Czym jest kaucja mieszkaniowa?
W przypadku zdecydowanej większości ofert wynajmu mieszkań, które dostępne są na rynku ich właściciele oczekują wpłacenia kaucji i najczęściej wymagają tego przed przekazaniem lokalu do użytkowania. Równie dobrze jednak właściciel nieruchomości może zdecydować, że najemca będzie mieć na wpłacenie kaucji za wynajem mieszkania określony termin. Zdarza się również, że wynajmujący akceptują rozłożenie zapłaty na raty i wówczas korzystający może płacić kaucję za wynajem przez np. kilka miesięcy, wraz z czynszem. To dla wielu osób argument, który może przemawiać za daną ofertą, kiedy nie są oni aktualnie w stanie podołać temu wydatkowi jedną płatnością.
Kaucja zwrotna – jednorazowa
Kaucja przy wynajmie nie powiększa kosztu korzystania z danego lokalu. Są to środki, które z założenia zostaną zwrócone najemcy po zakończeniu umowy, o ile właściciel lokalu nie będzie mieć podstaw do ich zatrzymania. W przypadku gdy najmujący nie zapłaci czynszu albo wyrządzi szkody w nieruchomości, to wtedy straty te zostaną pokryte z kaucji. To samo dotyczyć może zaległości w opłatach za media. Kwestie związane z kaucją reguluje art. 6 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie kodeksu cywilnego z 21 czerwca 2001 roku. Zatem, jeśli zamierzasz zawrzeć umowę wynajmu mieszkania, to koniecznie wiedz, co to jest kaucja, ile może wynosić zgodnie z przepisami i nie tylko.
Kaucja w umowie najmu
W umowach o wynajem nieruchomości kaucja zwrotna jest standardem i raczej niewiele jest ofert, które nie uwzględniają jej wniesienia. Właściciele nieruchomości zabezpieczają się na wypadek trafienia na nierzetelnych lokatorów, ale biorą również pod uwagę inne scenariusze. Do szkód w lokalu, zniszczenia sprzętów czy innych rozwiązań nie musi dojść umyślnie i należy mieć na uwadze, że coś takiego może mieć miejsce.
Co chroni kaucja przy najmie mieszkania lub lokalu?
Może się wydawać, że kaucja przy wynajmie mieszkania chroni wyłącznie właściciela lokalu, ale nie do końca jest to prawdą. To fakt, że przygotowuje ona posiadacza nieruchomości na to, że najemca będzie niewypłacalny lub doprowadzi do strat w nieruchomości. Z drugiej strony lokator powinien brać pod uwagę taki scenariusz, że obecnie ma środki na zapłatę czynszu, znajdzie pieniądze również na pokrycie kaucji, ale jego sprawy finansowe mogą mieć się dużo gorzej w momencie zakończenia umowy najmu. Być może wtedy nie będzie w stanie pokryć kosztów napraw ewentualnych zniszczeń w lokalu? Tymczasem mogą one być pokryte z kaucji.
Pamiętaj o tym, że umowa powinna bardzo dokładnie opisywać prawa i obowiązki poszczególnych stron, a przede wszystkim to, kto odpowiada za usuwanie usterek np. urządzeń. Koniecznie jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym wymienione będą wszystkie najważniejsze elementy wyposażenia w momencie wprowadzenia się i wyprowadzki. Opisany powinien być stan podłóg, ścian i innych elementów mieszkania, a także sprzętów. Najlepiej, jeśli załączona zostanie do tego dokumentacja zdjęciowa. To może Cię uchronić przed możliwymi problemami przy zdawaniu mieszkania i przed utratą kaucji zwrotnej.
Ile wynosi kaucja za mieszkanie na wynajem?
Wiesz już, że kaucja w umowie najmu to raczej standard i właściciele nieruchomości rzadko decydują się na udostępnienie lokalu bez uiszczenia przez najmującego określonej kwoty z tego tytułu. Częściej wymagają zapłaty z góry niż odkładają termin na później. Ważna informacja jest taka, że właściciel nieruchomości może jak najbardziej uzależniać jej wynajem od wpłacenia przez klienta kaucji – jeśli zainteresowany tego nie zrobi, lokal nie zostanie mu wydany. Czy wynajmujący może ustalić kaucję w dowolnej wysokości? Zgodnie z art. 6. 1. ustawy o ochronie praw lokatorów nie może ona przekroczyć kwoty dwunastomiesięcznego czynszu, według stawki z dnia zawarcia umowy. Najczęściej jednak właściciele nieruchomości wymagają dużo niższej wpłaty – równej czynszowi za maksymalnie trzy miesiące. Zapłacenie kaucji odpowiadającej dwunastu opłatom za czynsz dla wielu zainteresowanych byłoby po prostu nieosiągalne.
Inaczej wygląda to w przypadku umowy najmu okazjonalnego. Zasady takiego najmu reguluje art. 19a. 4. ustawy o ochronie praw lokatorów, z którego wynika, że kaucja może wynosić maksymalnie tyle, ile sześciomiesięczny czynsz z dnia zawarcia umowy. Takie same zasady obowiązują w przypadku umowy najmu instytucjonalnego.
Jeżeli lokator będzie chciał przedłużyć umowę, wynajmujący ma prawo oczekiwać wyższego czynszu i jednocześnie wyższej kaucji zwrotnej. Jeśli jednak właściciel nieruchomości zdecyduje o podwyższeniu czynszu w trakcie trwania umowy, to wtedy nie będzie mieć prawa do wyższej kaucji.
Normalne zużycie mieszkania a zniszczenie
Zgodnie z przepisami zwrot kaucji przysługuje wówczas, gdy lokal został zdany przez najemcę w stanie nie gorszym niż w momencie, kiedy mu go przekazano do użytkowania. Jednak należy mieć na względzie, że poszczególne elementy wyposażenia i nie tylko, mimo prawidłowej eksploatacji, dbania o nie, po prostu się zużywają. Jak ustalić, które uszkodzenia wynikają z normalnego użytkowania sprzętu? Tak konkretnych informacji nie znajdziesz w przepisach, a zatem należy zdać się na zdrowy rozsądek. Oto przypadki, w których zwrot kaucji może się nie należeć albo zostanie ona pomniejszona:
- Zaległość w opłatach, np. czynszu do wspólnoty.
- Wyłamana klamka od okna.
- Brudne ściany, np. zalane jedzeniem, tłuszczem.
- Braki w wyposażeniu mieszkania wynikające z protokołu zdawczo-odbiorczego.
- Zbita szyba prysznicowa.
- Zbita umywalka.
- Zniszczona klapa od sedesu.
Natomiast do przykładów normalnego zużycia można zaliczyć:
- Wymianę uszczelek w kranach.
- Wyblaknięcie farby na ścianach.
- Pęknięcia na suficie czy na ścianie, do których doszło samoistnie.
Trudno w takiej sytuacji o precyzyjne regulacje. Opinia najemcy może być inna niż właściciela nieruchomości, dlatego tak ważne jest posiadanie odpowiedniej dokumentacji, łącznie ze zdjęciami. W skrajnych przypadkach możliwe może być nawet dochodzenie tego, czy należy się zwrot kaucji na drodze sądowej.
Kiedy wynajmujący może nie zwrócić kaucji?
Zwrot kaucji za wynajem powinien nastąpić w ciągu miesiąca od wyprowadzki najemcy, a nie od dnia zakończenia umowy. Nie zawsze jednak najemca odzyska te pieniądze. Kiedy to nie nastąpi? Otóż zwrot kaucji za wynajem mieszkania nie jest możliwy wówczas, gdy lokator nie zrealizował umowy, tzn.:
- nie zapłacił czynszu,
- ma zaległości w opłatach za media,
- uszkodził wyposażenie lub samą nieruchomość,
- nie oddał mieszkania w stanie zgodnym z protokołem zdawczo-odbiorczym – w nieruchomości brakuje elementów wyposażenia.
Natomiast wynajmujący nie może potrącić z kaucji kosztów dojazdów do mieszkania, połączeń telefonicznych czy też sprzątania w lokalu, o ile został on oddany w stanie nie gorszym niż został przekazany.
