KUPNO MIESZKANIA POD WYNAJEM

0
726

Są różne możliwości ulokowania własnej gotówki. Inwestorzy od lat interesują się kupowaniem nieruchomości. Jest to jeden ze sposobów na ochronę kapitału przed inflacją. Sprawdźmy, czy opłaca się kupić mieszkanie pod wynajem? Ile możesz zarobić?

Czy zakup mieszkania pod wynajem się opłaca?

Najlepszym zabezpieczeniem zarobionej gotówki okazał się zakup mieszkania pod wynajem. W ten sposób nabywcy nieruchomości uchronili swój kapitał przed inflacją. Bardzo duży czynnik wzrostu wartości mieszkania to lokalizacja. W Sopocie przez ostatnie 10 lat podrożały, nawet o 100%. To oznacza, że właściciele takich nieruchomości nie tylko zarabiają na czynszu od lokatorów, ale jednocześnie ich majątek stopniowo zyskuje na wartości.

Przy wyborze lokalizacji warto zwrócić uwagę na zagospodarowanie terenu. Nieruchomość na pewno zyska, jeśli w okolicy pojawią się nowe inwestycje. Przyszły najemca będzie bardziej zadowolony, jeśli będzie miał bliski dostęp do komunikacji miejskiej, sklepów, lokali usługowych oraz terenów zielonych.

Z jakim realnym zyskiem łączy się kupno mieszkania pod wynajem? Wpływa na to wiele czynników, tak więc nie da się z góry wyliczyć, ile zarobisz na takiej nieruchomości. Zarobek w skali roku zależy od tego, przez ile miesięcy mieszkanie nie będzie stać puste. W idealnym scenariuszu powinieneś znaleźć nowego lokatora tak, aby zajął on nieruchomość natychmiast po jej opuszczeniu przez poprzednika. W umowie warto uwzględnić możliwość waloryzacji czynszu o inflację, ponieważ siła nabywcza pieniądza słabnie. Wtedy maksymalizujesz zyski, jakie możesz wypracować.

Duże znaczenie ma również miasto, w którym posiadasz mieszkanie. Wcale nie oznacza to, że najbardziej opłacalny jest wynajem tam, gdzie nieruchomości są najtańsze lub tam, gdzie są one najdroższe. Miasta, w których najwięcej można było zarobić na zakupie mieszkania na wynajem to nie tylko kurorty takie jak Sopot, Gdańsk czy Kołobrzeg, ale również Łódź, Sosnowiec, Szczecin, Częstochowa, Katowice. To absolutnie nie oznacza, że w innych miejscowościach nie wypracujesz zadowalającego zysku. Jaki rezultat uzyskasz w przypadku swojej inwestycji zależy to głównie od Ciebie. Tzn. znaczenie ma to, gdzie kupisz nieruchomość? w jakim stanie ją kupisz? ile w nią zainwestujesz? w jakim celu ją przeznaczysz? Przed kupnem nieruchomości pod wynajem musisz wiedzieć jakiego klienta oczekujesz na swoim mieszkaniu. W tej sprawie może doradzić firma Pawlicki Apartments. Twoim celem urządzenia mieszkania może być wynajem dla turystów, wynajem długoterminowy, na pokoje, bądź kwatery pracownicze. Od tego zależy jak szybko znajdziesz klienta na swoją nieruchomość w danej lokalizacji.

Zakup mieszkania pod wynajem ma swoje plusy. Największą wiedzę o rynku mają pośrednicy nieruchomości, którzy profesjonalnie się tym zajmują. Oczywiście pośrednicy za swoją działalność biorą prowizję. Mają wiedzę na temat danej okolicy. Wyszukają interesującą ciebie nieruchomość według twoich potrzeb.

Czy opłaca się wynajmować mieszkanie? Załóżmy, że w Sopocie za mieszkanie zapłaciłeś 400tys. zł. Udało Ci się znaleźć najemcę na cały rok, który w czynszu zapłacił ci miesięcznie na twoje konto 2000 zł plus opłaty. Pamiętaj, że masz obowiązek od tego odprowadzić podatek oraz umowę najmu okazjonalnego zgłosić do urzędu skarbowego. Zwrot z inwestycji może być większy bądź mniejszy w zależności od lokalizacji, metrażu, celu wynajmu. Pamiętaj o wzroście wartości samego mieszkania o wartość inflacji oraz ryzyku wysokości stóp procentowych, jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt.  

Oczywiście kupno mieszkania na wynajem nie jest inwestycją dla każdego. Wprawdzie nawet jeśli nie posiadasz dużego kapitału, to i tak możesz nabyć nieruchomość i sfinansować ją kredytem, ale wtedy potrzebujesz wkładu własnego, środków na opłaty notarialne i podatek od czynności cywilnoprawnych, a także mogą dojść koszty wyposażenia i przeprowadzenia remontu. Zatem na start musisz posiadać co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych. Musisz się jednocześnie liczyć z tym, że w przypadku kredytu pojawi się dodatkowy wydatek w postaci kosztów zobowiązania, dlatego zysk będzie niższy. Śledź również wysokość stóp procentowych kredytu. Oczywiście możesz wziąć kredyt o stałych ratach, ale z reguły jest on droższy. Pamiętaj, że kupno mieszkania na kredyt wiąże się z dużą ilością straconego czasu, oraz biegania w celu załatwienia wszystkich spraw.

Nie zmienia to jednak faktu, że również przy spłacaniu rat i tak możesz osiągać dochód, ale wszystko zależy od tego, na jakich warunkach otrzymasz finansowanie i ile docelowo będzie Cię kosztować nieruchomość. To, ile spłacisz po uwzględnieniu wszystkich kosztów towarzyszących zobowiązaniu, możesz wyliczyć w sieci za pomocą kalkulatorów kredytowych. Oczywiście – będzie to orientacyjne wyliczenie. Nie zmienia to jednak faktu, że obecnie nieruchomości zyskują na wartości, zatem rosnąca stawka za m2 mieszkania będzie dla Ciebie dodatkowym zyskiem. W momencie, kiedy wartość rynkowa będzie Cię satysfakcjonować, możesz sprzedać nieruchomość, kupujący spłaci kredyt, a Ty możesz na tym zarobić. Musisz jednak obserwować rynek i uważać np. na stopy procentowe.

Czy aby na pewno mieszkanie pod wynajem możesz traktować jako pewną formę inwestycji? Wszystko zależy od tego, jaką kupisz nieruchomość. Oczywiście powinno Ci zależeć na atrakcyjnej cenie, ale ta będzie się najczęściej wiązać z zakupem lokalu z rynku wtórnego bądź słabszej lokalizacji, który może wymagać generalnego remontu i sporej inwestycji. Nawet jeśli będą się tym zajmować uczciwi fachowcy, to i tak musisz podjąć wiele decyzji związanych z rozwiązaniami, które będą mieć zastosowanie w mieszkaniu. Powinieneś również kontrolować realizację poszczególnych prac w trakcie. Jeśli nie znasz się na temacie możesz poszukać kierownika twojej inwestycji bądź skorzystać z doświadczenia biura projektowego. Pamiętaj, aby wszystkie ustalone czynności zapisać w umowie. Najlepiej, aby twój remont obsługiwał doświadczony prawnik, który zabezpieczy twoje interesy. Unikniesz w ten sposób dodatkowych, niepotrzebnych kłopotów. Istotne są też kwestie związane ze znalezieniem najemcy, kontrolowaniem stanu nieruchomości, naprawami sprzętów, pilnowaniem płatności i nie tylko. Zadania, które masz do wykonania od momentu przygotowania nieruchomości do wynajmu, możesz przerzucić na nas – zajmujemy się kompleksowym zarządzaniem najmem i możemy dopełnić wszystkie formalności za Ciebie, ale tę kwestię opiszemy w dalszej części artykułu.

Czy warto kupić mieszkanie na wynajem? Zdecydowanie tak, ale to nie powinien być Twój kaprys, lecz przemyślana decyzja, poparta odpowiednim przygotowaniem i zrozumieniem rynku. Powinieneś wiedzieć, gdzie kupić mieszkanie pod wynajem, aby nieruchomość w ogóle mogła cieszyć się zainteresowaniem. Przede wszystkim miej świadomość tego, że wpływ na rentowność inwestycji ma wiele czynników, a Ty musisz sobie udzielić odpowiedzi na liczne pytania. Szukasz nieruchomości z rynku pierwotnego czy wtórnego? Twoim klientem ma być turysta, student, rodzina z dziećmi czy singiel? Ile możesz wydać na nieruchomość, a ile jesteś w stanie zainwestować w jej przygotowanie do wynajmu? Podstawą jest dobry plan – jeśli odpowiednio się przygotujesz do działania, to jednocześnie zmaksymalizujesz zyski. Musisz zdawać sobie również sprawę z tego, czego oczekują najemcy – inne potrzeby mają studenci, a inne rodziny czy pracownicy korporacji.

Od czego zależy opłacalność zakupu mieszkania na wynajem?

Jak już wiesz, średnia rentowność najmu dla danego miasta nie jest jednoznaczna z tym, że wypracujesz taki wynik. Może on być niższy, ale równie dobrze dużo wyższy. Twoje zarobki determinować będzie m.in. to, jak szybko znajdziesz najemcę, jaką kwotę będziesz otrzymywać tytułem czynszu i jakie mogą być Twoje dodatkowe koszty związane z taką działalnością. Wszystkie te kwestie mają bardzo duże znaczenie. Przyjrzyjmy się pozycjom, które są istotne.

Lokalizacja

Dla najemcy jest ona niezwykle istotna. Powinieneś przeanalizować, do kogo kierujesz ofertę. Jeśli jest to rodzina z dziećmi, to jej potrzebom będzie odpowiadać dom wielorodzinny zlokalizowany blisko szkoły i przedszkola, z placem zabaw i dużą ilością terenów do spacerowania. Zatem nie musi to być centrum miasta, lecz dowolna dzielnica, w pobliżu której znajdują się wspomniane miejsca. Duże znaczenie może również mieć dobra dostępność komunikacji miejskiej lub dostępność, bliskość prywatnego miejsca parkingowego, najlepiej garażowanego.

Jeśli Twoim klientem ma być student, to dla niego liczy się lokalizacja w pobliżu uczelni, dzięki czemu będzie on mógł zaoszczędzić na korzystaniu z komunikacji miejskiej i nie będzie tracić czasu na dojazdy. Teoretycznie bilet miesięczny dla studenta nie jest bardzo dużym wydatkiem, ale dojazd wiąże się z innymi problemami – choćby z koniecznością poświęcenia znacznie większej ilości czasu na dotarcie na zajęcia, co może być kłopotliwe w przypadku porannych zajęć.

Gdy klientem ma być pracownik korporacji, celuj w mieszkania w pobliżu biurowców i siedzib dużych firm, bądź magazynów. Zaletą takich najemców jest często opłacanie lokalu w 100 proc. przez firmę, która zatrudnia pracownika, co w zasadzie eliminuje potencjalne problemy z płatnościami.

Single mają natomiast różne oczekiwania odnośnie do lokalizacji, ale w wielu przypadkach najbardziej będą ich interesować mieszkania w centrum, w pobliżu kluczowych miejsc – w tym tych związanych z rozrywką.

Cena

Z jednej strony znaczenie ma kwota zapłacona za mieszkanie i jego wyposażenie, a z drugiej – wysokość ustalonego czynszu. Okazje na rynku się zdarzają, ale wymagają one np. odpowiednich relacji np. z agencją nieruchomości, która powiadomi Cię, że ich klient chce pilnie sprzedać mieszkanie w korzystnej cenie. Im taniej kupisz lokal w danym standardzie, tym wyższy będziesz w stanie wypracować zysk. Nawet jeśli staniesz się właścicielem mieszkania dostępnego w cenie rynkowej, to i tak najem będzie dla Ciebie opłacalny. Pamiętaj o lokalizacji.

Kolejna kwestia to wysokość czynszu. Nie określaj jej na chybił trafił. W serwisach ogłoszeniowych prawie na pewno znajdziesz mieszkania na wynajem w tej samej okolicy, a może nawet w tym samym bloku. Sprawdź cenę za metr, uwzględniając standard wykończenia, piętro, dostępność windy, oraz miejsca parkingowego. Następnie zadzwoń do kilku oferentów i zweryfikuj możliwości negocjacji stawki, a wtedy poznasz realną kwotę, jaką możesz zaproponować w ramach czynszu. Pamiętaj – jeśli ustalisz zbyt wysoką stawkę, to możesz bardzo długo czekać na znalezienie klienta, a to zmniejszy zwrot z inwestycji, który wypracujesz w skali roku.

Standard wykończenia

Kolejnym czynnikiem, który wpływa na to, czy opłaca się kupić mieszkanie na wynajem, jest standard jego wykończenia. Wprawdzie mieszkanie do generalnego remontu będzie tańsze, ale jednocześnie musisz się liczyć z tym, że jego przygotowanie dla lokatora może zająć nawet kilka miesięcy. Uwzględnij również to, że ceny materiałów budowlanych i wykończeniowych w Polsce rosną w bardzo szybkim tempie, łącznie z wysokością wynagrodzenia fachowców. Dlatego jeśli zależy Ci na maksymalizacji zysków, to weź pod uwagę zakup lokalu, który wymaga jedynie odświeżenia. Wtedy mógłbyś zająć się tym nawet na własną rękę, przeznaczając na ten cel kilka tysięcy złotych. Dzięki temu lokal szybciej będzie gotowy do wynajmu, a zadbanie o jego wygląd nie będzie dla Ciebie bardzo kosztowne.

Jednocześnie miej na uwadze to, dla jakiego klienta przygotowujesz mieszkanie. Pracownik korporacji może wymagać wysokiego standardu, natomiast rodzina może woleć ściany pomalowane na kolory, które nie rzucają się w oczy, by samodzielnie dopasować je do swoich oczekiwań.

Wyposażenie mieszkania

Kupując mieszkanie na wynajem, nie nastawiaj się na zapewnienie klientom kompleksowego wyposażenia z najwyższej półki, gdyż to będzie się wiązać z dużą inwestycją, która przełoży się na wysokość czynszu i jednocześnie na zainteresowanie lokalem. Również i w tym przypadku uwzględnij, do kogo kierujesz ofertę. Studentowi zależeć może na pełnym wyposażeniu – skromnym, ale obejmującym wszystkie niezbędne elementy. Natomiast rodziny z dziećmi często wolą mieszkania wyłącznie z podstawowymi rozwiązaniami, by zaaranżować lokum wedle swoich potrzeb. Pracownik korporacji może zaś oczekiwać pełnego, solidnej jakości wyposażenia. Zanim zdecydujesz się na dane rozwiązania, przelicz, ile będą one kosztować, jak wpłyną na wysokość inwestycji i realny zysk w skali roku. Sprawdź, ile wynosi czynsz w przypadku lokali o takim standardzie. Od przyszłego lokatora warto wymagać ubezpieczenia OC najemcy.

Koszty dodatkowe

Zastanawiając się, czy warto kupić mieszkanie pod wynajem, miej również na uwadze koszty dodatkowe, które będą towarzyszyć inwestycji, a być może nie bierzesz ich pod uwagę. Należą do nich opłata za ubezpieczenie nieruchomości, podatek od nieruchomości. Kolejna kwestia to stan mieszkania. Co pewien czas powinieneś je odświeżyć np. pomalować, a także wymienić urządzenia, o ile są one elementem wyposażenia. Do tego należy doliczyć koszt napraw i ewentualnie wydatki na sprzątanie mieszkania po poprzednim najemcy.  

Zakupu mieszkania pod wynajem i zlecenie zarządzania najmem. Dlaczego to bardzo dobre rozwiązanie?

Wiesz już, jak kupić mieszkanie na wynajem i przygotować je do korzystania przez lokatorów. To jeszcze nie koniec drogi do zarabiania na najmie. Przed Tobą szukanie klienta, zawarcie umowy, wizyta u notariusza, przekazanie kluczy, kontrolowanie stanu lokalu i płatności za czynsz i media, zatem… najem będzie angażować twój czas. Możesz jednak spowodować, by tak się nie stało, jeśli podejmiesz z nami współpracę. Jako Pawlicki Apartments odpowiadamy za kompleksowe zarządzanie najmem, ale również możemy Ci podpowiedzieć, jak przeprowadzić zakup mieszkania pod wynajem na firmę lub na osobę prywatną i zacząć zarabiać. Znajdziemy dla Ciebie najemcę, sprawdzimy go, przygotujemy umowę, będziemy weryfikować terminową płatność czynszu i innych opłat, a także stan lokalu. Dzięki współpracy z nami możesz zająć się innymi swoimi obowiązkami, a wynajem rzeczywiście stanie się dla Ciebie źródłem dochodów.